Révision du loyer 2026 : calcul avec l'IRL et recours

1. Les quatre conditions d'une révision

Cet article traite de la révision annuelle du loyer en cours de bail, pour un logement vide ou meublé du parc privé loué comme résidence principale. Le propriétaire ne peut l'appliquer que si quatre conditions sont réunies^[1].

• Le bail contient une clause de révision. Sans cette clause, le loyer ne peut pas être révisé pendant toute la durée du bail.
• Une seule révision par an, à la date prévue par le bail ou, à défaut, à sa date anniversaire^[3].
• Le logement n'est pas classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), dans les cas détaillés à la section 6.
• Le bail n'est pas un bail mobilité : son loyer ne peut pas être révisé en cours de bail.

Les logements sociaux suivent d'autres règles^[3]. La fixation du loyer à l'entrée d'un nouveau locataire et la réévaluation au renouvellement du bail ne sont pas traitées ici.

2. La formule et l'indice à utiliser

L'indice de référence des loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l'Insee. La révision ne peut pas dépasser sa variation sur un an^[1].

Nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente

Le résultat est arrondi au centime. Le trimestre de référence est celui que le bail indique. Si le bail ne précise rien, c'est le dernier indice publié à la date de sa signature, et ce même trimestre sert ensuite chaque année^[1]. Un bail signé le 20 juillet 2025 a pour référence le 2^e trimestre, parce que l'indice du 2^e trimestre 2025 a été publié le 11 juillet 2025. Le calcul porte sur le loyer hors charges^[3].

Trois séries existent : métropole hors Corse (appelée « métropole » dans la suite), Corse et outre-mer. Leur variation annuelle est identique depuis le 2^e trimestre 2024, mais leurs niveaux diffèrent : il faut diviser deux indices de la même série^[2].

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Sources : fiche officielle^[1] et Insee^[2]. Indices de l'année précédente utiles au calcul, en métropole : 144,51 au 3^e trimestre 2024, 144,64 au 4^e trimestre 2024 et 145,47 au 1^er trimestre 2025^[2]. L'indice du 3^e trimestre 2026 paraît le 15 octobre 2026^[2]. Un bail dont le trimestre de référence est le troisième se révisera avec cet indice à sa prochaine date de révision ; cet article ne peut pas encore le donner. La ligne « 3^e trimestre 2025 » du tableau suivant correspond à la révision précédente, que le propriétaire peut encore demander pendant un an à compter de sa date.

3. La hausse maximale selon votre trimestre de référence

Le tableau applique la formule à quatre loyers mensuels hors charges, en métropole. Lisez la ligne du trimestre inscrit dans votre bail.

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Calculs du site à partir des indices de la section 2. Aucun simulateur du site ne fait ce calcul. En zone d'encadrement des loyers, le simulateur de loyer encadré indique le plafond applicable à la signature du bail, qui est une règle distincte.

4. Quatre situations chiffrées

Exemple 1 : bail signé le 20 juillet 2025 en métropole, loyer de 600 €. Le bail ne cite aucun trimestre. Le dernier indice publié à la signature est celui du 2^e trimestre 2025 (146,68). À la révision du 20 juillet 2026, l'indice du 2^e trimestre 2026 vaut 148,37. Le loyer maximal est de 600 × 148,37 ÷ 146,68 = 606,91 €, soit 6,91 € de plus par mois. C'est l'exemple de la fiche officielle^[1].

Exemple 2 : bail révisable chaque 1^er février sur l'indice du 4^e trimestre, loyer de 850 €. Au 1^er février 2026 : 850 × 145,78 ÷ 144,64 = 856,70 €, soit 6,70 € de plus par mois et 80,40 € sur douze mois.

Exemple 3 : le même bail, mais le propriétaire n'écrit que le 1^er juin 2026. Le loyer passe à 856,70 € à partir de juin. Les quatre mois de février à mai restent dus à 850 € : le propriétaire ne peut pas réclamer les 26,80 € correspondants (4 × 6,70 €).

Exemple 4 : meublé à La Réunion, 700 €, indice du 1^er trimestre. Avec la série outre-mer, dont l'indice valait 142,67 au 1^er trimestre 2025^[2] : 700 × 143,78 ÷ 142,67 = 705,45 €.

5. Un an pour la demander, sans effet rétroactif

La révision n'est pas automatique. Le propriétaire doit en informer le locataire par courrier, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception^[1]. Trois règles encadrent cette demande.

• Elle peut être faite pendant l'année qui suit la date de révision.
• Elle ne s'applique qu'à partir de la date de la demande, pas rétroactivement (exemple 3).
• Passé le délai d'un an, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire^[1].

Ces règles de délai viennent de la loi Alur du 24 mars 2014 et s'appliquent depuis le 27 mars 2014^[3].

Un point reste discuté : après une année sans révision, le propriétaire peut-il calculer la suivante comme si la hausse oubliée avait eu lieu ? Selon l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil), les cours d'appel ont rendu des décisions en sens contraires^[3]. Prenons un loyer de 830 €, non révisé en 2025, sur l'indice du 4^e trimestre. La révision de 2026 donne 830 × 145,78 ÷ 144,64 = 836,54 €. Un propriétaire qui repart de l'indice du 4^e trimestre 2023 (142,06) demande 851,73 € : c'est ce second calcul qui est contesté.

6. Logement classé F ou G : pas de révision

La révision est interdite quand le logement est classé F ou G au DPE et que le bail a été signé, renouvelé ou reconduit tacitement^[1] :

• depuis le 24 août 2022 en métropole ;
• depuis le 1^er juillet 2024 en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte.

Un bail plus ancien entre donc dans l'interdiction à sa première reconduction ou à son premier renouvellement après ces dates^[3]. Le classement se lit sur un DPE en cours de validité^[3].

7. Les erreurs à repérer sur une demande de hausse

• Une révision sans clause dans le bail. Elle n'est pas due.
• Un autre trimestre que celui du bail. En 2026, l'écart entre deux trimestres atteint 0,37 point (+0,78 % au 1^er trimestre, +1,15 % au 2^e).
• Deux indices de séries différentes, par exemple un indice de métropole divisé par un indice de Corse.
• Un rappel sur les mois passés. La hausse ne vaut qu'à partir de la demande.
• Une révision demandée plus d'un an après sa date. Elle est perdue pour cette année-là.
• Un calcul sur le loyer charges comprises. La base est le loyer hors charges^[3].

8. La démarche, côté locataire et côté propriétaire

Locataire, à réception du courrier. Vérifiez dans l'ordre : la clause de révision et sa date dans le bail, le trimestre de référence, la classe du DPE, puis le calcul avec les indices de la section 2. Si la demande est conforme, le nouveau loyer est dû à partir de la date de cette demande, et non de la date de révision inscrite au bail.

En cas de désaccord, écrivez au propriétaire en détaillant votre calcul. Si le litige persiste, les règles dépendent de son montant^[1].

• Jusqu'à 5 000 €, une démarche amiable est obligatoire avant le juge : commission départementale de conciliation, conciliateur de justice ou médiateur.
• Au-delà de 5 000 €, elle est facultative.
• Le juge des contentieux de la protection peut être saisi dans les 3 ans qui suivent la date de la révision contestée.

La commission départementale de conciliation est gratuite. Elle se saisit par lettre recommandée avec accusé de réception ou par formulaire, avec la copie du bail et les pièces du litige. Elle convoque les parties au moins 15 jours avant la séance et rend un document de conciliation ou un avis au plus tard 2 mois après sa saisine. Pendant la procédure, le loyer et les charges restent dus : seul le juge peut décider d'une consignation temporaire du loyer hors charges^[4].

Propriétaire. La demande peut partir dès que la date de révision est atteinte et que l'indice du trimestre de référence est publié. Un courrier qui indique les deux indices, le calcul et le nouveau loyer permet au locataire de vérifier. Chaque mois écoulé avant la demande est un mois sans hausse (section 5).

9. Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer au-delà de l'IRL en cours de bail ?

La fiche officielle prévoit deux cas, pour le logement vide^[1]. Le premier est une majoration pour travaux d'amélioration payés par le propriétaire, fixée par une clause du bail ou un avenant. Elle ne concerne ni les logements soumis à la loi de 1948 ni les logements conventionnés avec l'Anah. Le second est une contribution au partage des économies de charges, après des travaux d'économie d'énergie convenus avec le locataire dans un bâtiment achevé avant 1990. Son montant est fixe et non révisable : un forfait mensuel de 10 € (une pièce principale), 15 € (deux ou trois) ou 20 € (quatre ou plus), ou, pour un bâtiment achevé entre 1948 et 1989, un montant calculé qui ne dépasse pas la moitié de l'économie d'énergie attendue. Les deux sont interdits pour un logement classé F ou G, dans les mêmes cas que la révision.

La révision porte-t-elle aussi sur les charges ou le complément de loyer ?

Si un complément de loyer s'applique, la révision porte sur le loyer de base augmenté de ce complément. Dans un meublé loué avec un forfait de charges, ce forfait peut être révisé selon les mêmes règles que le loyer^[1].

Comment l'IRL est-il calculé ?

L'Insee applique à l'indice du même trimestre de l'année précédente l'évolution, en moyenne sur douze mois, des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Les niveaux et les variations sont arrondis à deux décimales^[2].

Que devient le loyer si la commission de conciliation ne tranche pas ?

La commission ne décide pas à la place des parties. Faute d'accord, elle rédige un avis, que vous pouvez transmettre au juge. Un accord signé devant elle met fin au litige sur les points réglés^[4].