1. Dépôt de garantie : définition et cadre légal
Le dépôt de garantie est la somme que le locataire verse au propriétaire à la signature du bail pour couvrir d'éventuels impayés ou dégradations en fin de location. Il est encadré par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (article 22), qui fixe son montant maximum et les délais de restitution. À ne pas confondre avec la caution (qui désigne la personne se portant garant) : on parle ici d'une somme d'argent, parfois appelée à tort « caution » dans le langage courant.
Le dépôt de garantie est obligatoirement mentionné dans le contrat de bail et le montant versé apparaît sur la quittance ou le reçu remis par le bailleur. Il ne peut être révisé pendant toute la durée du bail, même en cas d'augmentation du loyer.
À retenir : le dépôt de garantie reste la propriété du locataire pendant toute la location. Le bailleur ne peut s'en servir pour payer le dernier loyer (sauf accord écrit) ; le locataire doit continuer à régler ses loyers jusqu'à la fin du bail.
2. Montant maximum : 1 mois (vide) ou 2 mois (meublé)
Le plafond du dépôt de garantie varie selon le type de location :
- Location vide (résidence principale) : 1 mois de loyer hors charges maximum (loi du 6 juillet 1989, article 22).
- Location meublée (résidence principale) : 2 mois de loyer hors charges maximum (loi ALUR, 2014).
- Bail mobilité (1 à 10 mois pour étudiants, apprentis, salariés en mission) : aucun dépôt de garantie n'est autorisé.
- Location saisonnière ou résidence secondaire : pas de plafond légal, le montant est libre.
Le calcul se fait sur le loyer hors charges (provisions et charges récupérables exclues). Si vous payez un loyer de 800 € charges comprises dont 50 € de charges, le dépôt maximum en location vide est de 750 €, pas 800 €.
3. Délai de restitution : 1 mois ou 2 mois selon l'état des lieux
La loi distingue deux cas de figure, selon que l'état des lieux de sortie est conforme ou non à celui d'entrée :
- État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée (pas de dégradation à imputer au locataire) : restitution dans un délai de 1 mois maximum à compter de la remise des clés.
- État des lieux de sortie non conforme (dégradations constatées, réparations à effectuer) : restitution sous 2 mois maximum. Le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt pour couvrir les réparations, sur présentation de devis ou factures.
Le point de départ du délai est la date de remise des clés (en main propre, par lettre recommandée ou via une agence). C'est elle qui doit figurer dans le procès-verbal de sortie. Sans état des lieux contradictoire, la loi présume l'état du logement conforme à celui d'entrée, sauf preuve contraire apportée par le bailleur.
4. Tableau récapitulatif des règles 2026
| Type de bail | Plafond dépôt | Délai restitution | Pénalité retard |
|---|---|---|---|
| Location vide (loi 1989) | 1 mois loyer HC | 1 mois (conforme) / 2 mois (dégradations) | 10 %/mois |
| Location meublée (loi ALUR) | 2 mois loyer HC | 1 mois (conforme) / 2 mois (dégradations) | 10 %/mois |
| Bail mobilité | Interdit | - | - |
| Résidence secondaire / saisonnier | Libre | Selon contrat | Selon contrat |
5. Pénalité de 10 % par mois de retard
Si le bailleur dépasse le délai légal (1 ou 2 mois), il doit verser au locataire des intérêts de retard de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. C'est une majoration automatique : le locataire n'a pas à justifier d'un préjudice.
Exemple chiffré 1 — Loyer hors charges : 750 €. Dépôt de garantie versé : 750 € (location vide). Restitution en retard de 3 mois après l'échéance légale. Pénalité : 750 × 10 % × 3 = 225 €. Le bailleur devra donc verser 750 + 225 = 975 € au locataire.
Exemple chiffré 2 — Loyer hors charges : 1 200 €. Dépôt versé : 2 400 € (meublé). Retard de 1 mois et 15 jours. Tout mois commencé compte : pénalité = 1 200 × 10 % × 2 = 240 €.
Le calcul s'applique même en cas de retenue justifiée sur le dépôt : si le bailleur conserve à bon droit 200 € pour des réparations mais restitue le solde après le délai légal, la pénalité s'applique sur le retard.
6. Provision pour charges et régularisation : 20 % bloquables
En cas de location en copropriété, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt de garantie dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes de la copropriété. Cette retenue couvre la quote-part de charges récupérables non encore connue à la date de la restitution.
Le solde doit ensuite être versé dans le mois suivant l'approbation des comptes en assemblée générale. Si le bailleur conserve plus de 20 %, ou s'il ne restitue jamais le solde, le locataire peut le réclamer en justice.
7. Retenues abusives : ce que le bailleur peut ou ne peut pas faire
Le bailleur peut retenir sur le dépôt :
- Les loyers impayés à la date du départ (justifiés par des quittances).
- Les charges récupérables non encore réglées.
- Le coût des réparations locatives mentionnées au décret n°87-712 du 26 août 1987 (joints de robinets, peintures dégradées, trous au mur supérieurs à un usage normal, etc.), justifié par devis ou facture.
En revanche, le bailleur ne peut pas retenir :
- L'usure normale du logement (peinture défraîchie après 10 ans, moquette usée par marche habituelle).
- Les réparations relevant du propriétaire (chaudière, toiture, gros œuvre).
- Des sommes sans justificatif (devis simple non chiffré, simple estimation).
8. Recours en cas de non-restitution
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais, voici la marche à suivre, par ordre de gradation :
- Étape 1 — Mise en demeure : envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception réclamant la somme due et les intérêts de 10 % par mois, avec un délai de réponse (15 jours).
- Étape 2 — Conciliation : saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC) du lieu du logement. Procédure amiable, sans avocat, qui aboutit souvent à un accord.
- Étape 3 — Tribunal judiciaire : à défaut d'accord, saisir le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection, ex-tribunal d'instance) compétent. Pour une demande inférieure à 5 000 €, la représentation par avocat est facultative.
La prescription est de 3 ans à compter de l'expiration du délai légal de restitution (article 7-1 de la loi de 1989). Au-delà, le bailleur peut s'en exonérer.
9. État des lieux : pièce maîtresse du litige
L'état des lieux d'entrée et de sortie est le document de référence pour évaluer les dégradations. Il doit être :
- Contradictoire : signé par les deux parties (ou leurs représentants).
- Précis : pièce par pièce, équipement par équipement, avec mention de l'état (bon, moyen, dégradé) et, idéalement, des photos datées annexées.
- Daté : la date de sortie déclenche les délais.
En cas de désaccord, le locataire peut faire appel à un commissaire de justice (huissier) pour dresser un constat. Le coût (environ 130-200 €) est partagé à parts égales entre les parties si l'un refuse l'état des lieux amiable.
10. Questions fréquentes
Le dépôt de garantie peut-il servir à payer le dernier loyer ?
Non, sauf accord écrit du bailleur. Le locataire doit régler chaque loyer jusqu'à la fin du bail. Compenser unilatéralement le dernier loyer avec le dépôt expose à une procédure pour impayés. La meilleure pratique consiste à payer le dernier loyer et à attendre la restitution du dépôt.
Que faire si l'état des lieux d'entrée n'a jamais été établi ?
La loi présume alors le logement en bon état à l'entrée du locataire. Le bailleur ne peut imputer aucune dégradation au locataire, sauf à apporter la preuve contraire (photos datées, témoignages). Le dépôt doit donc être restitué intégralement, à défaut de loyer ou charges impayés.
Le dépôt de garantie peut-il être révisé en cours de bail ?
Non. Le montant fixé à la signature du bail reste figé pour toute la durée de la location, même en cas de révision annuelle du loyer ou de renouvellement du bail. Aucun complément ne peut être réclamé.
Que se passe-t-il en cas de colocation ?
Le dépôt est versé globalement pour le logement. À la sortie d'un colocataire seul (avec clause de solidarité), le dépôt est restitué uniquement au départ effectif du dernier colocataire. Pour éviter les frictions, mieux vaut organiser entre colocataires une compensation à l'arrivée du remplaçant.
Le bailleur peut-il refuser un chèque pour le dépôt de garantie ?
Oui, mais aucun mode de paiement n'est imposé par la loi. Le virement et le chèque sont les plus utilisés. Le bailleur ne peut en revanche pas exiger un règlement en espèces au-delà de 1 000 € (réglementation anti-blanchiment), ni demander une garantie supplémentaire (caution + dépôt + GLI), sauf cas particuliers (étudiants, première location).
Sources : Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (articles 22 et 7-1) sur les rapports locatifs, loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014, décret n°87-712 du 26 août 1987 (réparations locatives), service-public.fr (fiche dépôt de garantie), anil.org (Agence nationale pour l'information sur le logement).