Rendement locatif Nice

À Nice, le rendement brut moyen 2026 s’établit entre 4,0 % et 5,2 % selon le quartier, un des plus bas des grandes villes françaises à cause du prix au m² élevé (5 100 €/m² médian). Le rendement net tombe à 2,7-3,6 % et le net-net à 2,0-2,8 % après fiscalité. Les quartiers populaires (Riquier, Saint-Roch, Magnan) atteignent 5,2-6 % brut. Les quartiers premium (Cimiez, Carré d’Or, Promenade des Anglais) plafonnent à 3,5-4,2 %. La location courte durée Airbnb dopait historiquement le rendement à 6-9 %, désormais contrainte par la nouvelle réglementation 2024.

Le prix médian niçois en 2026 est de 5 100 €/m² pour un appartement, en repli de 6-8 % depuis le pic de 2022. L’amplitude par quartier est très large : Carré d’Or et Promenade des Anglais 8 000-12 000 €/m², Cimiez 6 200-7 500 €/m², Mont-Boron et Cap-de-Nice 7 000-10 000 €/m², centre-ville et Garibaldi 5 200-6 200 €/m², Libération et Gambetta 4 800-5 600 €/m², Riquier et Saint-Roch 3 800-4 400 €/m², Magnan et Carras 3 600-4 200 €/m². Pour un T2 de 40 m² au prix médian, comptez 204 000 € + 15 300 € de frais = 219 300 € investis.

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a renforcé les contraintes sur les locations touristiques à Nice (zone tendue) : compensation obligatoire pour transformer un logement en meublé touristique (acheter une surface équivalente pour la rendre à l’habitation), enregistrement préfectoral obligatoire avec numéro unique, plafond 90 jours/an pour la résidence principale (vs 120 jours auparavant), abattement micro-BIC abaissé de 71 % à 50 % pour les meublés non classés. Conséquence : le rendement Airbnb passe de 7-9 % brut historique à 4,5-6 % brut effectif après contraintes — souvent moins rentable que le LMNP classique.

Trois cibles selon stratégie. Pour la rentabilité courante : Riquier, Saint-Roch, Magnan (en pleine gentrification avec tramway ligne 2 et T3), 5,2-6 % brut. Pour la sécurité locative et plus-value : Cimiez (cadres, retraités aisés), Mont-Boron (vue mer), 3,8-4,3 % brut mais vacance quasi nulle. Pour la location étudiante : secteur Saint-Maurice, Pasteur (proche Université de Nice), 5-5,8 % brut sur studios meublés. Pour la location moyenne durée business (bail mobilité 1-10 mois), centre-ville et Vieux-Nice à 4,5-5,5 % brut avec coussinets touristiques en haute saison.

Non, pas en 2026. Contrairement à Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, Nice n’applique pas l’encadrement des loyers de la loi Élan 2018. La métropole NCA (Nice Côte d’Azur) a engagé une consultation en 2023 mais n’a pas déposé de dossier officiel à ce jour. Les loyers se fixent librement selon l’offre et la demande. Attention : Nice est classée en zone très tendue (décret n°2013-392), avec préavis réduit à 1 mois et évolution annuelle limitée à l’IRL lors du renouvellement. La forte pression touristique tire les loyers vers le haut, mais les nouvelles règles Airbnb 2024 rééquilibrent progressivement.

Nice est une ville à forte demande locative permanente avec une vacance moyenne de 0,5 à 1 mois/an dans les quartiers centraux et littoraux, montant à 1,5-2,5 mois dans les quartiers nord (Las Planas, L’Ariane). La demande est tirée par : 38 000 étudiants (Université Côte d’Azur, écoles de commerce), tourisme professionnel (Sophia Antipolis à 30 min, MICE — meetings/conférences), retraités cadres aisés (5e ville française la plus prisée des seniors aisés). Les 11 millions de touristes annuels créent une pression sur les locations courtes durées mais ne réduisent pas significativement la vacance des baux longs.