Rendement locatif Marseille
Calculez la rentabilité d'un investissement locatif à Marseille en 2026, avec données par arrondissement (1er-7e centre, 14e-15e nord) et stratégie face à la vacance.
Hors frais de notaire et d'agence
~7-10 % du prix dans l'ancien, ~2-3 % dans le neuf
Loyer nu, hors charges récupérables
Honoraires de syndic, gros travaux, etc.
Hors TEOM récupérable sur le locataire
Propriétaire non occupant (~100-200 €/an)
0 € si gestion directe ; ~6-8 % du loyer en agence
0,5 à 1 mois en moyenne en zone tendue
Rendement annuel net
Rentabilité nette estimée
3,31 %
Rendement brut : 4,80 %
Soit 595,83 € de revenu mensuel net moyen
Voir le détail du calcul
- Loyer annuel théorique (12 mois)
- 9 600,00 €
- Revenu locatif brut effectif
- 8 800,00 €
- (après 1 mois de vacance)
- Charges copropriété
- − 600,00 €
- Taxe foncière
- − 900,00 €
- Assurance PNO
- − 150,00 €
- Revenu locatif net annuel
- 7 150,00 €
- Coût total d'acquisition (prix + frais)
- 216 000,00 €
Comparaison avec d'autres placements
- Livret A (3,00 %)+0,31 pts
- Fonds euros (assurance-vie) (2,00 %)+1,31 pts
- SCPI (moyenne marché) (5,00 %)−1,69 pts
Rendement avant impôt et avant financement (cash). Pour intégrer la fiscalité (LMNP, micro-foncier, régime réel) ou l'effet du crédit, consultez votre conseiller. Le calcul exclut les éventuelles plus-values à la revente.
Comment est calculé ce résultat ?
Marseille offre en 2026 le meilleur rendement locatif des grandes villes françaises, avec un prix médian très accessible de 3 200 €/m² (Notaires des Bouches-du-Rhône, MeilleursAgents). Les rendements bruts s'établissent entre 5,5 % et 7,0 % en moyenne, et jusqu'à 9 % dans les arrondissements nord (14e, 15e).
Trois spécificités marseillaises pèsent sur l'investissement en 2026 :
- Une amplitude de prix exceptionnelle : de 1 800 €/m² (14e, 15e) à 5 000 €/m² (Bompard, Prado), soit un rapport de 1 à 2,8 — le plus élevé des métropoles françaises.
- Une vacance locative plus élevée (1-2 mois en moyenne, contre 0,3-0,5 à Paris/Lyon), qui réduit le rendement net effectif et exige une gestion locative active.
- L'éligibilité au Denormandie dans les quartiers prioritaires 3e, 14e, 15e — réduction d'impôt 12-21 % sur investissement avec travaux ≥ 25 % du coût.
Stratégie 2026 : Marseille est la ville du rendement courant maximal, mais aussi la plus exigeante en gestion. Pour un débutant, viser le 5e ou le 6e (5,5-6 % brut, gestion modérée). Pour un investisseur aguerri, le 3e Belle de Mai ou le 14e nord (7-9 % brut + Denormandie) maximise le rendement après-impôt.
Questions fréquentes
Quel rendement locatif viser à Marseille en 2026 ?
À Marseille, le rendement brut moyen 2026 s'établit entre 5,5 % et 7,0 % selon l'arrondissement — le meilleur des grandes villes françaises. Le rendement net atteint 3,8-4,8 % et le net-net 2,8-3,5 % après fiscalité (TMI 30 %). Les arrondissements les plus rentables sont le 3e (Belle de Mai, 7,5-8,5 % brut), le 14e-15e nord (7-9 %) et le 13e Saint-Just (6-7 %). Les arrondissements premium 8e Prado, 7e Bompard plafonnent à 4,2-4,8 % brut. Attention : à Marseille, le rendement élevé compense un risque locatif et de vacance plus important.
Quel prix au m² à Marseille en 2026 ?
Le prix médian marseillais en 2026 est de 3 200 €/m² pour un appartement (Notaires des Bouches-du-Rhône, MeilleursAgents, avril 2026), avec une amplitude exceptionnelle. 7e Bompard / 8e Prado : 4 500-5 000 €/m². 1er-6e centre rénové : 3 800-4 200 €/m². 5e Camas, 4e Cinq-Avenues : 3 200-3 500 €/m². 13e Saint-Just, 11e La Pomme : 2 800-3 100 €/m². 2e Joliette, 3e Belle de Mai, 14e-15e nord : 1 800-2 500 €/m². Pour un T2 40 m² au prix médian, comptez 128 000 € + 9 600 € de frais = 137 600 € investis — le ticket d'entrée le plus bas des métropoles.
Pourquoi Marseille offre-t-elle le meilleur rendement ?
Trois raisons. Premièrement, les prix au m² restent les plus bas des grandes villes (3 200 € médian, 33 % moins cher que Toulouse). Deuxièmement, les loyers ont peu baissé proportionnellement aux prix (13-15 €/m² courant), maintenant un ratio favorable. Troisièmement, la demande locative est soutenue par 75 000 étudiants (AMU, Centrale, Kedge) et un bassin d'emploi en croissance (Euroméditerranée, Aix-Marseille tech). Contre-partie : la gestion locative est plus complexe (vacance plus longue, impayés plus fréquents, copropriétés dégradées), justifiant le surplus de rendement.
Marseille est-elle en zone d'encadrement des loyers ?
Non. Marseille n'applique pas l'encadrement des loyers en 2026, malgré son statut de zone tendue depuis 2013. La Métropole Aix-Marseille-Provence n'a déposé aucun dossier officiel. Les loyers se fixent librement, ce qui contribue au meilleur rendement marseillais comparé à Paris ou Lyon (encadrés). Cela permet aussi des ajustements rapides face à la demande, mais expose au risque d'impayés et de baisses lors d'un retournement de marché. La police du logement marseillaise (lutte contre l'habitat indigne) reste active après les drames de la rue d'Aubagne en 2018.
Quels arrondissements cibler pour investir à Marseille ?
Trois stratégies. Pour la rentabilité maximale : 14e-15e nord ou 3e Belle de Mai (7-9 % brut, prix très bas, mais vacance 2-3 mois et risque locatif élevé). Pour le rendement équilibré : 5e Camas, 4e Cinq-Avenues, 13e Saint-Just, métro accessibles (5,5-6,5 % brut), demande locative correcte. Pour la sécurité et la plus-value : 6e centre rénové, 8e Prado-Vauban-Périer, 7e Bompard (4-5 % brut, vacance < 1 mois, plus-value patrimoniale). Pour les étudiants : 6e Castellane, 1er Belsunce-Noailles (AMU), 5e La Timone (faculté médecine), studios meublés LMNP 6-8 % brut.
Le LMNP est-il intéressant à Marseille ?
Oui, particulièrement pour les studios meublés près des universités. Marseille compte 75 000 étudiants (Aix-Marseille Université, Centrale Marseille, Kedge Business School, écoles d'art). Un studio de 22 m² à Castellane (6e) acheté 80 000 € se loue 420-480 €/mois meublé, soit 6,3-7,2 % brut. Au régime réel BIC, l'amortissement annule l'impôt sur les loyers 12-15 ans. Attention : la gestion locative étudiante à Marseille demande de l'attention (sélection sérieuse, garantie loyer impayé recommandée, état des lieux rigoureux). Le LMNP marseillais est rentable mais exige un suivi actif.
Le dispositif Pinel est-il encore actif à Marseille ?
Non. Le Pinel a définitivement pris fin le 31 décembre 2024 et n'est plus disponible en 2026. Les biens déjà acquis sous Pinel continuent leur engagement (6, 9 ou 12 ans). Marseille était en zone A Pinel. Pour l'ancien à rénover, le dispositif Denormandie reste accessible dans certaines villes éligibles, et Marseille en fait partie depuis 2020 (avenant 2024) pour les quartiers prioritaires (3e Belle de Mai, 14e-15e). Le Denormandie permet une réduction d'impôt de 12 à 21 % sur l'investissement (plafond 300 000 €) en contrepartie de travaux représentant 25 % du coût total. Particulièrement intéressant pour les biens dégradés à rénover.
Quelle vacance locative à Marseille ?
La vacance marseillaise est plus élevée que les autres grandes villes : 0,8 à 1,5 mois/an dans les quartiers tendus (6e, 7e, 8e, 1er centre rénové), montant à 2-3 mois en quartiers nord (14e-15e), Saint-Loup, La Cabucelle ou Belle de Mai. La sélection des locataires est cruciale (vérifier solvabilité, garants, antécédents). La Garantie Loyer Impayé (GLI, ~3 % du loyer) ou la garantie Visale (gratuite pour les jeunes) sont fortement recommandées. Pour un calcul prudent, retenez 1 mois de vacance/an en centre, 2 mois en périphérie nord.
Quels sont les frais de notaire à Marseille ?
Les Bouches-du-Rhône appliquent le taux DMTO majoré standard 5,80 % (contrairement à Paris à 5,09 %). Sur un appartement ancien à 150 000 €, les frais de notaire totaux atteignent environ 11 700 € soit 7,8 % du prix. Sur un T2 à 130 000 €, comptez environ 10 200 €. Pour le neuf VEFA (programmes Euroméditerranée, Joliette, Capelette), les frais tombent à 2,5-3 % du prix. L'avantage marseillais reste le ticket d'entrée global le plus bas des métropoles : T2 acquis pour 140-150 000 € tout compris dans des arrondissements en transformation.
Sources et références
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Pour aller plus loin
Marché immobilier Marseille 2026 : prix et loyers
Marseille a connu une hausse plus tardive que les autres métropoles (+45 % au m² sur 2015-2023) puis une stabilisation en 2024-2026. En 2026, le marché s'établit autour de 3 200 €/m² médian, avec une fourchette exceptionnelle de 1 800 €/m² (14e-15e nord) à 5 000 €/m² (Bompard, Prado, Périer). Cette amplitude reflète la diversité sociale et urbaine de la ville.
Côté loyers, la tension est forte mais inégale : loyer moyen de 13 €/m² pour un T2/T3 nu, montant à 17-20 €/m² pour un studio meublé étudiant à Castellane ou Noailles. Pour un T2 de 40 m² au prix médian (128 000 € + frais), le loyer attendu est de 520 €/mois, soit un rendement brut de 4,9 % (4,5 % avec frais). Les studios meublés étudiants offrent mieux : 22 m² loué 450 € à Castellane = 7,1 % brut sur 76 000 €.
Rendement par arrondissement
| Arrondissement | Prix/m² | Loyer/m² | Rdt brut |
|---|---|---|---|
| 15e (Cabucelle, L'Estaque) | 1 900 € | 13 € | 8,2 % |
| 14e (Saint-Antoine, Bon Secours) | 2 100 € | 13 € | 7,4 % |
| 3e (Belle de Mai, Saint-Mauront) | 2 300 € | 14 € | 7,3 % |
| 2e (Joliette, Euroméditerranée) | 2 800 € | 15 € | 6,4 % |
| 13e (Saint-Just, Malpassé) | 2 900 € | 14 € | 5,8 % |
| 5e (Camas, La Timone) | 3 200 € | 15 € | 5,6 % |
| 4e (Cinq-Avenues, Blancarde) | 3 400 € | 15 € | 5,3 % |
| 1er-6e (Centre rénové, Castellane) | 3 900 € | 17 € | 5,2 % |
| 8e (Prado, Périer, Vauban) | 4 600 € | 17 € | 4,4 % |
| 7e (Bompard, Endoume, Vauban) | 5 000 € | 18 € | 4,3 % |
Sources : Notaires des Bouches-du-Rhône, MeilleursAgents, SeLoger (avril 2026). Rendement brut sur loyer m² nu courant 12 mois, hors frais d'acquisition. Attention : vacance et risque locatif variables — voir conseils ci-dessous.
Marseille vs autres grandes villes
| Ville | Prix/m² | Loyer/m² | Rdt brut | Vacance |
|---|---|---|---|---|
| Paris | 10 800 € | 33 € | 3,5 % | 0,3-0,5 mois |
| Lyon | 5 200 € | 17 € | 4,3 % | 0,5-1 mois |
| Bordeaux | 4 800 € | 15 € | 4,7 % | 0,5-1,5 mois |
| Toulouse | 3 800 € | 14 € | 5,5 % | 0,5-1,5 mois |
| Marseille | 3 200 € | 14 € | 6,1 % | 1-2 mois |
| Lille | 3 400 € | 14 € | 5,7 % | 0,5-1 mois |
Marseille affiche le meilleur rendement brut moyen des grandes villes (6,1 %), mais avec une vacance 2 à 4 fois supérieure à Paris/Lyon. Le rendement net effectif après vacance et impayés (3,8-4,2 %) reste cependant supérieur de 0,5 à 1 point à Lyon ou Bordeaux. L'investissement marseillais exige une gestion plus active mais reste plus rentable en pratique.
Fiscalité optimale à Marseille en 2026
Avantage clé de Marseille en 2026 : c'est l'une des rares grandes villes éligibles au Denormandie. Quatre stratégies fiscales dominent :
- Denormandie : réduction d'impôt 12 % (6 ans), 18 % (9 ans) ou 21 % (12 ans) de l'investissement total (prix + travaux), plafond 300 000 €. Travaux ≥ 25 % du coût total, dans les quartiers éligibles 3e Belle de Mai, 14e, 15e. Exemple : achat 100 000 € + 35 000 € travaux = 135 000 €, réduction 12 % sur 6 ans = 16 200 € (2 700 €/an).
- LMNP au réel : dominant pour les studios meublés étudiants à Castellane (6e), Noailles (1er), La Timone (5e, faculté médecine). Amortissement bâti/meubles efface l'impôt 12-15 ans.
- Régime réel foncier + déficit foncier sur l'ancien à rénover (5e Camas, 4e Cinq-Avenues, 1er Belsunce). Imputable sur revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € rénovation énergétique DPE E/F/G). Particulièrement efficace en cumul avec Denormandie pour les quartiers éligibles.
- SCI à l'IS pour stratégie patrimoniale et achat de plusieurs lots (immeuble Belle de Mai, série d'appartements 14e). IS 15 % sur les premiers 42 500 €, mais sortie liquide complexe.
7 erreurs à éviter sur le marché marseillais
- Acheter à distance sans visite physique. Marseille est une ville à microquartiers très contrastés : une rue peut basculer entre 1 500 €/m² et 4 000 €/m². Toujours visiter et marcher dans le quartier matin, midi, soir.
- Ignorer l'état de la copropriété. Marseille compte de nombreuses copropriétés dégradées (rapports OPH Marseille Habitat, contexte post-rue d'Aubagne 2018). Demander le carnet d'entretien, l'état des charges, le bilan travaux 5 ans avant tout compromis.
- Sous-estimer la vacance. 1 mois en centre, 2 mois en nord = 8 à 17 % du revenu locatif théorique perdus. Toujours calculer le rendement net avec une vacance prudente, pas optimiste.
- Acheter sans GLI ou Visale. Le risque d'impayés à Marseille est supérieur à la moyenne nationale. GLI (~3 % du loyer) ou Visale (gratuit pour jeunes - 30 ans) sont quasi indispensables.
- Confondre 7e Bompard et 7e Saint-Charles. Le 7e arrondissement contient à la fois des quartiers chic (Bompard, Endoume, Vauban 4 500-5 000 €/m²) et des zones beaucoup plus modestes. Vérifier le sous-quartier précis.
- Surévaluer le potentiel Euroméditerranée. Le projet Euroméditerranée (2e Joliette) a transformé le quartier mais les prix y sont déjà au pic (2 800 €/m²). La seconde phase (2030+) offrira un nouveau potentiel mais l'horizon est long.
- Ignorer le Denormandie quand applicable. Pour le 3e, 14e ou 15e, le cumul Denormandie + LMNP ou déficit foncier peut transformer un rendement brut 7 % en rendement net-net 5-6 %. À étudier systématiquement avec un conseiller fiscal pour ces quartiers.
Conseil expert pour investir à Marseille en 2026
Pour un premier investissement à Marseille en 2026, ciblez un T2 de 40-50 m² dans le 5e Camas, 4e Cinq-Avenues ou 13e Saint-Just (métro accessibles), budget 120-165 000 € hors frais, loyer 580-680 €/mois en nu, soit 5,2-5,8 % brut réaliste. Ces arrondissements offrent le meilleur ratio rendement/sécurité pour un débutant marseillais.
Pour un investissement étudiant, un studio meublé de 22-28 m² à Castellane (6e), Noailles (1er) ou La Timone (5e, faculté médecine), budget 75-105 000 €, loyer 420-520 € meublé, rendement brut 6,5-7,5 % en LMNP réel. Marseille combine forte demande étudiante (75 000 étudiants) et prix modérés — c'est l'une des meilleures villes pour le LMNP rentable.
Pour une stratégie rendement+fiscalité maximale, viser le 3e Belle de Mai ou le 14e nord, budget 80-140 000 € pour un T2-T3, rendement brut 7-9 %, en cumulant Denormandie (12-21 % de réduction d'impôt) + travaux de rénovation énergétique. Demande de l'expérience en gestion locative et acceptation d'un risque vacance supérieur, mais rendement net-net souvent à 5-6 % après optimisation fiscale.