Tableau comparatif des dispositifs ouverts en 2026
Le Pinel s'appliquait aux logements acquis jusqu'au 31 décembre 2024 ; un investisseur qui signe en 2026 n'y a plus accès. Le tableau ne retient donc que les trois régimes accessibles à un nouvel investissement. Les plafonds de loyer sont ceux des baux conclus en 2026 (BOFiP, BOI-BAREME-000017).
| Critère | Denormandie | LMNP au réel | Loc'Avantages |
|---|---|---|---|
| Type de bien | Ancien à rénover (travaux ≥ 25 % du coût total) | Neuf ou ancien, loué meublé | Neuf ou ancien, loué nu, conventionné avec l'Anah |
| Communes éligibles | Action cœur de ville, opérations de revitalisation du territoire, communes conventionnées | Toute la France | Toute la France (loyer plafonné selon la commune) |
| Engagement de location | 6, 9 ou 12 ans | Aucun | 6 ans au moins (convention Anah) |
| Plafond de loyer | Oui : 19,71 € (A bis), 14,64 € (A), 11,80 € (B1), 10,26 € (B2 et C) par m², × (0,7 + 19/S) plafonné à 1,2 | Aucun (hors encadrement local des loyers) | Oui : trois niveaux (Loc1, Loc2, Loc3) fixés par commune, sous le loyer de marché |
| Plafond de ressources du locataire | Oui (ex. 36 144 € pour une personne seule en B1, 44 344 € en A bis) | Aucun | Oui, selon le niveau de loyer choisi |
| Avantage fiscal | Réduction d'impôt de 12, 18 ou 21 % du prix de revient | Amortissement du bien et du mobilier : loyers peu ou pas imposés | Réduction d'impôt de 15 ou 35 % des loyers bruts (20, 40 ou 65 % avec intermédiation locative) |
| Plafond d'investissement | 300 000 € par an et 5 500 € par m² | Aucun | Aucun (la réduction porte sur les loyers) |
| Plafonnement global des niches (10 000 €) | Inclus | Hors plafond (régime d'imposition, pas une réduction) | Inclus |
| Imposition des loyers | Revenus fonciers : micro-foncier (abattement 30 % jusqu'à 15 000 €) ou réel ; prélèvements sociaux 17,2 % | BIC au réel (ou micro-BIC 50 % jusqu'à 83 600 €) ; prélèvements sociaux 18,6 % | Revenus fonciers, comme le Denormandie |
| Plus-value à la revente | Plus-value immobilière des particuliers (abattements à partir de 6 ans, exonération d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans) | Idem, mais les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value depuis 2025 | Idem |
| Fin du dispositif | Acquisitions jusqu'au 31 décembre 2027 | Pas de date de fin | Demandes de convention enregistrées jusqu'au 31 décembre 2027 |
Denormandie : l'ancien à rénover en centre-ville
Le dispositif Denormandie (art. 199 novovicies du CGI, prorogé jusqu'au 31 décembre 2027) reprend la mécanique du Pinel pour des logements anciens rénovés : réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient (achat et travaux) pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par m². Conditions (service-public F35011) :
- Commune éligible : programme Action cœur de ville, opération de revitalisation du territoire (ORT) ou commune ayant signé une convention avec l'État.
- Travaux d'au moins 25 % du coût total de l'opération : pour un achat à 150 000 €, au moins 50 000 € de travaux (25 % de 200 000 €).
- Performance énergétique : gain d'au moins 30 % pour un logement individuel (20 % en habitat collectif), ou deux types de travaux parmi isolation, chauffage, eau chaude.
- Location nue à titre de résidence principale, loyer et ressources du locataire plafonnés (barème ci-dessus).
Exemple de plafond : un logement de 60 m² en zone B1 se loue au plus 11,80 € × (0,7 + 19/60) = 11,9967 € par m², soit 719,80 € par mois hors charges. La réduction n'est acquise que si l'engagement est tenu : une revente avant son terme entraîne sa reprise, sauf décès, invalidité ou licenciement.
LMNP au réel : des loyers meublés peu ou pas imposés
Le statut de loueur en meublé non professionnel ne donne pas droit à une réduction d'impôt mais à un régime d'imposition : au réel, les loyers (BIC) sont diminués des charges, des intérêts d'emprunt et de l'amortissement du bâti (hors terrain, sur 25 à 40 ans) et du mobilier (5 à 10 ans). La fraction d'amortissement non utilisée est reportée sans limite de durée (art. 39 C du CGI), ce qui laisse souvent une base imposable nulle pendant de longues années. L'alternative est le micro-BIC, abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 (30 % et 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé).
Deux changements récents : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (loi de finances pour 2025, art. 84), et depuis les revenus 2025 les BIC de location meublée supportent 18,6 % de prélèvements sociaux au lieu de 17,2 %. Le simulateur LMNP compare micro-BIC et réel : pour un studio à 150 000 € loué 650 €, le rendement net après impôt passe de 2,37 % au micro-BIC à 3,37 % au réel.
Loc'Avantages : louer nu sous le prix du marché
Loc'Avantages (art. 199 tricies du CGI) s'adresse au propriétaire qui accepte de louer nu, à titre de résidence principale, à un loyer inférieur au marché et à un locataire sous plafond de ressources, dans le cadre d'une convention avec l'Anah d'au moins six ans. La réduction d'impôt se calcule sur les loyers bruts (BOFiP, BOI-IR-RICI-400-30) :
- Loyer intermédiaire (Loc1) : 15 % des loyers, 20 % avec intermédiation locative.
- Loyer social (Loc2) : 35 % des loyers, 40 % avec intermédiation locative.
- Loyer très social (Loc3) : 65 % des loyers, uniquement avec intermédiation locative (agence immobilière à vocation sociale ou association agréée).
Les plafonds de loyer sont fixés commune par commune par l'Anah, à partir des loyers observés localement. Le dispositif s'applique aux demandes de convention enregistrées jusqu'au 31 décembre 2027 (loi de finances pour 2025, art. 88) et relève du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Des aides de l'Anah aux travaux peuvent s'y ajouter.
Pinel : fermé aux nouveaux investissements, engagements en cours
Le Pinel s'appliquait aux logements neufs acquis jusqu'au 31 décembre 2024 en zones A bis, A et B1 (service-public F31151). Les investisseurs engagés conservent leur réduction jusqu'au terme de l'engagement de 6, 9 ou 12 ans : pour une acquisition en 2024, 9 %, 12 % ou 14 % du prix (12 %, 18 % ou 21 % en « Pinel + », logements respectant des critères de surface, d'orientation et de performance énergétique). Ils doivent continuer à respecter les plafonds de loyer et de ressources actualisés chaque année (mêmes barèmes 2026 que le Denormandie) et les taux et plafonds propres à leur année d'acquisition.
Exemple chiffré : logement de 60 m² à 200 000 € en zone B1
Hypothèses : 200 000 € (achat et travaux compris pour le Denormandie), 15 000 € de frais d'acquisition, 2 350 € par an de charges non récupérables (copropriété 1 200 €, taxe foncière 1 000 €, assurance propriétaire 150 €), un demi-mois de vacance par an, financement sans emprunt, tranche marginale de 30 %. Loyer de marché en location nue : 800 € par mois. Rendements calculés avec le simulateur de rendement locatif, fiscalité de la première année.
| Régime | Loyer mensuel | Revenu net de charges | Impôt et prélèvements sociaux | Réduction d'impôt | Reste au propriétaire |
|---|---|---|---|---|---|
| Denormandie 12 ans (loyer plafonné B1) | 719 € | 5 919 € (2,75 % net) | 2 732 € (micro-foncier) | 3 500 € par an pendant 12 ans | 6 686 € |
| LMNP au réel (meublé, loyer libre) | 850 € | 7 425 € (3,45 % net) | 104 € (après 6 810 € d'amortissements) + 400 € de comptabilité | Aucune | 6 921 € |
| Loc'Avantages Loc1 (loyer − 15 %) | 680 € | 5 470 € (2,54 % net) | 2 584 € (micro-foncier) | 1 173 € (15 % des loyers) | 4 059 € |
| Location nue sans dispositif | 800 € | 6 850 € (3,19 % net) | 3 040 € (micro-foncier) | Aucune | 3 810 € |
Micro-foncier : abattement de 30 %, puis 30 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux. LMNP au réel : amortissement de 85 % du prix sur 30 ans (5 667 €) et de 8 000 € de mobilier sur 7 ans (1 143 €), 30 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux sur la base restante. Le loyer meublé de 850 € et le loyer de marché de 800 € sont des hypothèses ; le plafond Loc1 varie selon la commune. Les rendements nets rapportent le revenu net de charges au coût total de 215 000 €.
Lecture : la première année, le Denormandie et le LMNP au réel laissent un revenu proche, par deux mécanismes différents. Le Denormandie impose un loyer plafonné et des travaux, mais sa réduction est connue d'avance et indépendante du résultat locatif ; elle cesse après 12 ans et entre dans le plafond de 10 000 €. Le LMNP dépend d'un loyer meublé plus élevé et d'un amortissement qui réduit l'impôt tant qu'il reste du stock, puis renchérit la plus-value à la revente. Loc'Avantages compense partiellement une baisse de loyer de 15 % ; son intérêt grandit avec les niveaux Loc2 et Loc3 et l'intermédiation locative (jusqu'à 65 % des loyers), ou lorsque des travaux financés par l'Anah sont nécessaires.
Deux seuils de bascule se lisent dans ce tableau, à charges, amortissements, coût d'acquisition et tranche marginale inchangés. Le premier porte sur le loyer : le LMNP au réel passe devant le Denormandie dès que le loyer meublé dépasse 821 € par mois, soit 14 % de plus que les 719 € auxquels le plafond de la zone B1 contraint le Denormandie, parce que l'amortissement annule l'impôt alors que la réduction de 3 500 € par an est, elle, figée. Sous ce loyer, le Denormandie reprend l'avantage. Le second porte sur la décote de loyer : en Loc1, la réduction de 15 % des loyers bruts compense une baisse de loyer jusqu'à 18,3 % ; au-delà, une location nue au prix du marché laisse davantage, puisque chaque euro de loyer rapporte 0,67 € après impôt sans dispositif contre 0,82 € en Loc1. Le seuil monte à 34 % de décote en Loc2, dont la réduction est de 35 %.
Lequel choisir selon votre situation
- Vous voulez une réduction d'impôt connue d'avance et acceptez des travaux dans une ville moyenne éligible : Denormandie, à condition que le plafond de loyer de la zone laisse un rendement suffisant et que vous n'ayez pas déjà atteint le plafond de 10 000 €.
- Vous cherchez un revenu peu imposé sur la durée, sans zonage ni engagement : LMNP au réel, en tenant compte de la comptabilité annuelle, de la CFE et de la réintégration des amortissements à la revente.
- Vous possédez déjà un logement à louer nu et acceptez un loyer sous le marché : Loc'Avantages, seul dispositif ouvert sans travaux ni zonage, avec garantie de paiement des loyers en intermédiation locative.
- Vous avez un Pinel en cours : aucun choix à faire, tenez l'engagement jusqu'à son terme et respectez les plafonds actualisés chaque année.
Questions fréquentes
Peut-on encore investir en Pinel en 2026 ?
Non. Le Pinel s'appliquait aux logements acquis jusqu'au 31 décembre 2024 ; depuis le 1er janvier 2025, aucun nouvel investissement n'ouvre droit à la réduction (service-public F31151). Les investisseurs déjà engagés conservent leur réduction jusqu'au terme de l'engagement de 6, 9 ou 12 ans, avec les taux de leur année d'acquisition (9, 12 ou 14 % pour 2024, 12, 18 ou 21 % en Pinel +). Pour investir en 2026, les dispositifs ouverts sont le Denormandie, le LMNP et Loc'Avantages.
Quelles sont les conditions du Denormandie en 2026 ?
Acheter un logement ancien dans une commune éligible (Action cœur de ville, opération de revitalisation du territoire ou commune conventionnée), réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération avec un gain énergétique d'au moins 30 % (20 % en habitat collectif), puis louer nu à titre de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans sous plafonds de loyer (11,80 € par m² en zone B1 en 2026, avant coefficient) et de ressources. La réduction vaut 12, 18 ou 21 % du prix de revient, plafonné à 300 000 € et 5 500 € par m². Le dispositif court jusqu'au 31 décembre 2027.
Combien rapporte Loc'Avantages ?
Une réduction d'impôt calculée sur les loyers bruts : 15 % en loyer intermédiaire et 35 % en loyer social pour une location directe, 20 %, 40 % ou 65 % (loyer très social) avec intermédiation locative. Sur 8 160 € de loyers annuels en Loc1, la réduction est de 1 224 €. En contrepartie, le loyer est plafonné sous le marché par l'Anah, le locataire doit respecter un plafond de ressources et la convention dure au moins six ans. Les demandes sont possibles jusqu'au 31 décembre 2027.
LMNP au réel ou micro-BIC : lequel choisir ?
Le micro-BIC applique un abattement de 50 % sur les recettes (jusqu'à 83 600 € en 2026) sans justificatif. Le réel déduit les charges réelles, les intérêts d'emprunt et l'amortissement du bien et du mobilier : dès que ces déductions dépassent la moitié des loyers, ce qui est le cas de la plupart des biens amortis ou financés à crédit, le réel l'emporte. Dans l'exemple du simulateur LMNP (studio à 150 000 € loué 650 €), l'impôt passe de 1 895 € au micro-BIC à 285 € au réel, et le rendement net après impôt de 2,37 % à 3,37 %.
Que se passe-t-il en cas de revente anticipée ?
En Denormandie comme en Pinel, revendre avant la fin de l'engagement entraîne la reprise des réductions d'impôt obtenues, sauf décès, invalidité ou licenciement. En Loc'Avantages, rompre la convention Anah avant six ans a le même effet. Le LMNP n'impose aucune durée, mais depuis le 15 février 2025 les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui augmente l'impôt à la revente (le simulateur LMNP chiffre l'écart).
Sources
- service-public.gouv.fr, Investissement locatif loi Pinel/Duflot (F31151) : fin du dispositif pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2025, taux 2024, plafonds 2026.
- service-public.gouv.fr, Investissement locatif dans l'ancien, loi Denormandie (F35011) : conditions, taux, plafonds de loyer 2026, fin au 31 décembre 2027.
- BOFiP, BOI-BAREME-000017 (10 mars 2026) : plafonds de loyer et de ressources 2026 des dispositifs d'investissement locatif, coefficient 0,7 + 19/S ; BOI-IR-RICI-360-20-30 : conditions de loyer et de ressources (Pinel, Denormandie).
- service-public.gouv.fr, Revenus d'une location meublée (F32744) : micro-BIC, réel, seuils 2026.
- BOFiP, BOI-IR-RICI-400-30 (6 mars 2025) : taux de la réduction Loc'Avantages (15, 20, 35, 40 et 65 %), base des loyers bruts, plafonnement global ; actualité BOFiP du 6 mars 2025 : prorogation jusqu'au 31 décembre 2027 (loi n° 2025-127, art. 88).
- Anah, Loc'Avantages : documentation propriétaires bailleurs : niveaux de loyer Loc1, Loc2, Loc3, intermédiation locative, convention de six ans.
- Exemple chiffré : rendements du simulateur de rendement locatif et fiscalité du simulateur LMNP ; loyers de marché posés en hypothèse.