DPE : impact sur la valeur, la vente et la location en 2026

1. Le DPE en 2026 : classes, méthode et durée de validité

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe un logement de A (extrêmement performant) à G (extrêmement peu performant). Il porte deux étiquettes : la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Le logement doit atteindre le seuil de la classe sur chacun des deux critères. La moins bonne des deux étiquettes fixe donc la classe.

Le calcul suit la méthode 3CL (calcul de la consommation conventionnelle des logements). Elle part des caractéristiques physiques du logement, pas des factures. Depuis le 1^er juillet 2021, le DPE est opposable : l'acquéreur ou le locataire peut saisir le tribunal en cas d'erreur, pour demander des dommages et intérêts ou l'annulation du contrat. Les recommandations de travaux du DPE n'ont qu'une valeur indicative.

Un DPE est valable 10 ans. Les diagnostics réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1^er janvier 2025. Le vendeur ou le bailleur intègre le DPE au dossier de diagnostic technique remis au futur acquéreur ou au futur locataire.

Trois ajustements de calcul modifient les classes sans travaux :

• Depuis le 1^er juillet 2024, les seuils sont adaptés pour les logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m².
• Depuis le 1^er janvier 2026, le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9.
• Au 1^er janvier 2027, ce facteur passera de 1,9 à 1,7. Selon Service-Public, l'étiquette d'un logement chauffé à l'électricité pourra gagner une classe, voire deux dans de rares cas (petits logements). Aucune étiquette ne sera dégradée.

Le diagnostic est réalisé par un diagnostiqueur certifié. Le recours à un professionnel non certifié est puni d'une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive). Le prix du DPE n'est pas réglementé. L'ADEME délivre un numéro d'identification inscrit sur le document. Sans ce numéro, le DPE n'est pas valable.

2. Location : le calendrier d'interdiction des classes G, F et E

La performance énergétique est un critère du logement décent. L'obligation de décence vise le logement destiné à devenir la résidence principale du locataire ou loué avec un bail mobilité. En métropole, la règle s'applique à tout bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit pendant la période concernée :

• du 1^er janvier 2025 à fin 2027, seul un logement classé de A à F peut être loué. La classe G est exclue ;
• du 1^er janvier 2028 à fin 2033, seul un logement classé de A à E pourra être loué. La classe F sera exclue ;
• à partir du 1^er janvier 2034, seul un logement classé de A à D pourra être loué. La classe E sera exclue.

Un bail en cours n'échappe donc pas à la règle : elle le rattrape à son renouvellement ou à sa reconduction tacite. Un logement classé G dont le bail a été reconduit depuis le 1^er janvier 2025 est déjà concerné.

Exception en copropriété. Le juge ne peut pas ordonner les travaux lorsque le copropriétaire prouve qu'il a proposé des travaux dans les parties communes à l'assemblée générale et réalisé ceux de ses parties privatives, sans parvenir au niveau exigé.

Autres exceptions. Le juge ne peut pas non plus ordonner les travaux s'ils feraient courir un risque de pathologie du bâti, attesté par une note argumentée d'un architecte. Il en va de même s'ils modifieraient l'état des parties extérieures ou des éléments d'architecture et de décoration et ont fait l'objet, pour ce motif, d'un refus d'autorisation de l'autorité compétente en matière d'urbanisme ou de patrimoine.

Projet de loi en cours. Le Sénat a adopté le 8 juillet 2026 le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement. Dans la version adoptée par le Sénat le 8 juillet 2026, son article 6 réputerait le niveau de performance atteint, ce qui permettrait de continuer à louer, lorsqu'un contrat de travaux permettant d'atteindre ce niveau a été conclu avant le 1^er janvier 2030. Ce délai serait limité à 3 ans à compter du contrat lorsqu'il est conclu par le propriétaire d'une maison individuelle ou d'un logement en immeuble collectif, et à 5 ans lorsqu'il est conclu par le syndicat de copropriétaires. Ce n'est qu'un projet : le texte est examiné par l'Assemblée nationale, où le rapport de la commission a été déposé le 23 septembre 2026. Il n'est pas adopté définitivement. Au 7 octobre 2026, le calendrier ci-dessus reste le droit applicable.

3. Loyer des logements F et G : ce qui est bloqué

En métropole, le bailleur ne peut plus appliquer la révision annuelle du loyer à un logement classé F ou G lorsque le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022. La majoration du loyer et la contribution du locataire aux économies d'énergie sont interdites dans les mêmes conditions.

En zone tendue, le loyer d'un logement classé F ou G remis en location ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Au renouvellement du bail, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G, y compris lorsque le bailleur a réalisé des travaux ou que le loyer est manifestement sous-évalué.

4. Les recours du locataire d'un logement trop énergivore

Le locataire met le bailleur en demeure de réaliser les travaux, par lettre recommandée avec avis de réception. Après un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, il peut saisir le juge des contentieux de la protection. Le juge peut déterminer les travaux à réaliser et leur délai, réduire le loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à leur réalisation.

La conciliation n'est pas une étape obligatoire. Le locataire ou le propriétaire peut choisir d'engager au préalable une conciliation, gratuite, auprès de la commission départementale de conciliation ou d'un conciliateur de justice.

En cas de DPE erroné, le locataire peut saisir le tribunal du lieu du logement pour demander des dommages et intérêts ou l'annulation du bail.

5. Annonce immobilière : les mentions obligatoires

Selon Service-Public, l'annonce de vente ou de location comporte :

• les lettres des classements énergétique et climatique, de A à G. En ligne ou chez un professionnel, elles sont mentionnées de façon lisible et en couleur ;
• la mention « logement à consommation énergétique excessive » si le logement est classé F ou G ;
• le montant des dépenses énergétiques théoriques annuelles, précédé de la mention « Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard », avec l'année de référence des prix de l'énergie utilisés.

La fiche indique que le vendeur ou le propriétaire bailleur peut se voir infliger une amende d'un montant maximal de 3 000 € (15 000 € s'il est une personne morale).

6. Vente : l'audit énergétique des classes E, F et G

Le vendeur d'une maison individuelle ou d'un immeuble de plusieurs logements dont il est l'unique propriétaire (monopropriété) fournit un audit énergétique lorsque le bien est classé E, F ou G. Selon l'ANIL, l'obligation s'applique depuis le 1^er avril 2023 pour les classes F et G et depuis le 1^er janvier 2025 pour la classe E. Elle s'étendra à la classe D le 1^er janvier 2034. La date s'apprécie à la signature de la promesse de vente ou, à défaut, de l'acte de vente. L'obligation vise les maisons individuelles et les immeubles non soumis au statut de la copropriété : un appartement en copropriété n'est pas concerné.

• Contenu : au moins deux propositions de travaux menant à une rénovation performante, avec une estimation des coûts et les principales aides mobilisables. La dernière étape doit atteindre au moins la classe B, sauf contraintes propres au bâtiment.
• Remise : dès la première visite du logement et, au plus tard, le jour de la signature de la promesse de vente.
• Validité : 5 ans, contre 10 ans pour le DPE.
• Prix : non réglementé. Il varie d'un professionnel à l'autre.

7. Valeur à la revente : la décote mesurée par les notaires

Les Notaires de France mesurent chaque année la « valeur verte » des logements à partir des ventes enregistrées. Sur les ventes de 2024, avec la classe D comme référence :

• les maisons classées G se sont vendues en moyenne 25 % moins cher que les maisons classées D ;
• les appartements classés G ont subi une décote moyenne de 12 % ;
• les logements anciens classés E, F ou G ont représenté 40 % des transactions de 2024 ;
• la part des seuls F et G est passée de 11 % en 2021 à 17 % en 2023, puis s'est stabilisée autour de 15 % début 2025.

Ordre de grandeur. Appliquée à un bien qui vaudrait 200 000 € en classe D, la décote moyenne nationale donne 150 000 € pour une maison classée G (écart de 50 000 €) et 176 000 € pour un appartement classé G (écart de 24 000 €). Ce sont des moyennes nationales. Elles ne prédisent pas le prix d'un bien donné, qui dépend de la région, du type de logement et des travaux à prévoir.

8. Tableau de synthèse par classe (métropole)

Faites défiler horizontalement pour voir la suite →

« Exclue » s'entend pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit à partir de la date indiquée.

9. Financer les travaux : MaPrimeRénov' Rénovation d'ampleur et éco-PTZ

Le guichet MaPrimeRénov' a rouvert le 23 février 2026. Le parcours Rénovation d'ampleur vise les logements classés E, F ou G. Ses conditions principales :

• un gain d'au moins 2 classes au DPE ;
• au moins 2 postes de travaux sur l'enveloppe du bâtiment (murs, planchers bas, toiture, fenêtres) ;
• un rendez-vous préalable obligatoire avec un conseiller France Rénov', puis un accompagnement par Mon Accompagnateur Rénov' ;
• un audit énergétique avant et après travaux ;
• un logement construit depuis au moins 15 ans, occupé en résidence principale ;
• pour un propriétaire occupant, un logement occupé pendant au moins 3 ans ;
• pour un bailleur, un logement qui reste loué au moins 6 ans ;
• en maison individuelle, depuis le 1^er septembre 2026, pas de chauffage au gaz conservé après les travaux.

La prime couvre 80 %, 60 %, 45 % ou 10 % de la dépense hors taxes selon la catégorie de ressources (Bleu, Jaune, Violet, Rose). La dépense retenue est plafonnée à 30 000 € HT pour un gain de 2 classes et à 40 000 € HT pour un gain de 3 classes ou plus. Le total des aides est en outre plafonné à 100 %, 90 %, 80 % ou 50 % du montant total des travaux TTC, selon la même catégorie de ressources. L'Anah se charge elle-même de la demande de certificats d'économies d'énergie (CEE) : vous n'avez pas à la déposer.

Exemple calculé. Une maison classée F fait l'objet de 50 000 € HT de travaux et gagne 3 classes. La dépense retenue est plafonnée à 40 000 €. La prime atteint 32 000 € en Bleu, 24 000 € en Jaune, 18 000 € en Violet et 4 000 € en Rose. Il reste 18 000 €, 26 000 €, 32 000 € ou 46 000 € à financer, avant TVA, audit et accompagnement. Le simulateur MaPrimeRénov' donne votre catégorie de ressources et refait ce calcul avec vos montants.

Le reste à charge peut être financé par un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), ouvert aux propriétaires occupants et bailleurs d'un logement à usage de résidence principale, construit depuis plus de 2 ans à la date du début des travaux. Son montant maximal est de 50 000 € pour une rénovation globale, remboursables sur 20 ans au plus. Il se cumule avec MaPrimeRénov'. Les travaux de rénovation ou d'amélioration de la performance énergétique bénéficient aussi de la TVA à 5,5 % lorsque le logement est achevé depuis plus de deux ans à la date de début des travaux et qu'une entreprise les facture directement au client.

10. Questions fréquentes

Mon DPE date d'avant 2026 : faut-il le refaire ?

Non. Un DPE réalisé depuis le 1^er juillet 2021 reste valable 10 ans. Si le nouveau facteur de conversion de l'électricité améliore votre étiquette, vous pouvez la mettre à jour gratuitement sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. La même mise à jour est prévue pour le changement du 1^er janvier 2027.

Peut-on vendre un logement classé G ?

Oui. L'interdiction porte sur la location, pas sur la vente. Le vendeur remet le DPE et, en maison individuelle ou en monopropriété, l'audit énergétique. La classe G pèse sur le prix : la décote moyenne constatée en 2024 est de 25 % pour une maison et de 12 % pour un appartement par rapport à la classe D.

Les règles sont-elles les mêmes en outre-mer ?

Non. En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, la révision du loyer des logements F ou G est interdite pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 1^er juillet 2024. Le critère de classe DPE du logement décent s'y applique à partir de 2028, avec un second palier en 2031. L'audit à la vente y vise les classes F et G, puis la classe E à partir du 1^er janvier 2028. MaPrimeRénov' Rénovation d'ampleur ne s'y applique pas.

MaPrimeRénov' finance-t-elle encore l'isolation seule ?

Non, en métropole. En 2026, la fiche Service-Public retient cinq postes pour le parcours par geste : la pompe à chaleur air/eau, la pompe à chaleur géothermique ou solarothermique avec son échangeur de chaleur souterrain, le raccordement à un réseau de chaleur ou de froid alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou de récupération, la dépose d'une cuve à fioul et la réalisation d'un audit énergétique hors obligation réglementaire. L'isolation, la chaudière biomasse et la ventilation n'y figurent pas. L'isolation des murs, des planchers bas, de la toiture et le remplacement des fenêtres font partie des postes de la rénovation d'ampleur.

Qui peut réaliser l'audit énergétique ?

Un professionnel qualifié, par exemple un architecte inscrit à l'ordre et formé à l'audit, ou une entreprise reconnue garante de l'environnement (RGE). Il transmet le rapport de synthèse dans un délai d'un mois à partir de la visite du bâtiment.

Sources

• Service-Public.gouv.fr : « Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE) » (fiche F16096) (validité de 10 ans, DPE de 2018 à juin 2021 périmés, seuils adaptés jusqu'à 40 m², facteur de conversion de l'électricité passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 et mise à jour gratuite, diagnostiqueur certifié et amende de 1 500 €, numéro ADEME, recommandations indicatives, recours, mentions de l'annonce : classes énergie et climat, « logement à consommation énergétique excessive » pour F ou G, montant estimé des dépenses annuelles d'énergie et année de référence, amende maximale de 3 000 € ou 15 000 € pour le vendeur ou le bailleur), vérifiée le 1er janvier 2026, consultée le 7 octobre 2026.
• Service-Public.gouv.fr : « Nouveau calcul du DPE : votre logement est-il concerné ? » (actualité A18446) (facteur de conversion de l'électricité de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027, gain possible d'une classe, voire de deux dans de rares cas pour les petits logements, aucune étiquette dégradée), publiée le 1er septembre 2026, consultée le 7 octobre 2026.
• Ministère chargé de l'écologie : « Diagnostic de performance énergétique - DPE » (seuil à atteindre sur chacun des deux critères, opposabilité depuis le 1er juillet 2021), mise à jour le 4 juillet 2024 ; Observatoire national de la rénovation énergétique : « Le parc de logements par classe de performance énergétique » (méthode 3CL fondée sur les caractéristiques physiques du logement), juillet 2022, consultés le 7 octobre 2026.
• Service-Public.gouv.fr : « Logement à louer décent » (fiche F2042) (classes louables par période pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit, logement destiné à la résidence principale ou loué avec un bail mobilité, exception en copropriété, exceptions liées au risque de pathologie du bâti et au refus d'autorisation d'urbanisme ou de patrimoine, paliers de 2028 et 2031 en outre-mer, mise en demeure, saisine du juge après 2 mois, conciliation préalable facultative auprès de la commission de conciliation ou d'un conciliateur de justice, pouvoirs du juge), vérifiée le 21 mars 2025, consultée le 7 octobre 2026.
• Service-Public.gouv.fr : « Augmentation et révision du loyer en cours de bail d'habitation » (fiche F1311) (révision, majoration et contribution interdites pour les logements F ou G, baux depuis le 24 août 2022 en métropole et le 1er juillet 2024 en outre-mer), vérifiée le 8 août 2025 ; « En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ? » (fiche F1314) (loyer d'un logement F ou G remis en location limité au dernier loyer, interdiction d'augmenter le loyer d'un logement F ou G au renouvellement du bail), vérifiée le 1er août 2026, consultées le 7 octobre 2026.
• Service-Public.gouv.fr : « Audit énergétique en cas de vente d'un bien immobilier dit passoire thermique » (fiche F37110) (classes E, F ou G en maison individuelle ou monopropriété, promesse ou acte de vente signé depuis le 1er avril 2023, extension à la classe D au 1er janvier 2034, outre-mer, deux propositions de travaux, classe B, validité de 5 ans, prix non réglementé, professionnels habilités, rapport sous un mois), vérifiée le 14 septembre 2026 ; economie.gouv.fr : « Tout savoir sur l'audit énergétique » (classes E, F ou G en métropole, remise dès la première visite et au plus tard le jour de la signature de la promesse de vente) ; ANIL : « Rénovation énergétique : audit énergétique » (classes F et G au 1er avril 2023, classe E au 1er janvier 2025, classe D au 1er janvier 2034, maisons individuelles et immeubles non soumis au statut de la copropriété, date appréciée à la signature de la promesse de vente ou, à défaut, de l'acte de vente), consultées le 7 octobre 2026.
• Notaires de France (immobilier.notaires.fr) : « Des transactions sous l'influence de l'étiquette énergie » (ventes 2024 : maisons G 25 % moins cher que les D, appartements G 12 % moins cher, E-F-G 40 % des transactions), publié le 15 décembre 2025 ; Notaires de France : « La valeur verte des logements en France sur les transactions 2024 » (part des F-G : 11 % en 2021, 17 % en 2023, 15 % début 2025), mise à jour le 7 janvier 2026, consultés le 7 octobre 2026.
• Service-Public.gouv.fr : « MaPrimeRénov' (MPR) » (fiche F35083) (rénovation d'ampleur : classes E à G, gain de 2 classes, 2 postes d'enveloppe, rendez-vous France Rénov', 80 / 60 / 45 / 10 % dans la limite de 30 000 ou 40 000 € HT, logement de 15 ans, occupation 3 ans, location 6 ans, chauffage au gaz depuis le 1er septembre 2026, écrêtement à 100 / 90 / 80 / 50 % du montant TTC, CEE demandés par l'Anah, outre-mer, travaux du parcours par geste), vérifiée le 1er septembre 2026 ; « Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) » (fiche F19905) (jusqu'à 50 000 € pour une rénovation globale, 20 ans au maximum, occupant ou bailleur, logement à usage de résidence principale construit depuis plus de 2 ans, cumul avec MaPrimeRénov'), vérifiée le 1er septembre 2026 ; info.gouv.fr : « Réouverture de MaPrimeRénov' » (guichet rouvert le 23 février 2026), publié le 23 février 2026, consultées le 7 octobre 2026.
• economie.gouv.fr : « TVA à taux réduit : pour quels travaux ? » (taux de 5,5 % pour les travaux de rénovation ou d'amélioration de la performance énergétique, logement achevé depuis plus de deux ans à la date de début des travaux, travaux facturés directement au client par une entreprise), mise à jour le 11 décembre 2025, consultée le 7 octobre 2026.
• Sénat : dossier législatif « Relance et décentralisation du logement » (adoption par le Sénat le 8 juillet 2026, transmission à l'Assemblée nationale le 9 juillet, rapport de commission du 23 septembre 2026) ; texte n° 157 adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 (article 6 : niveau de performance réputé atteint si un contrat de travaux est conclu avant le 1er janvier 2030, dans la limite de 3 ans pour le contrat du propriétaire et de 5 ans pour celui du syndicat de copropriétaires), consultés le 7 octobre 2026.